胶东在线 | 房产首页 | 社区
[an error occurred while processing this directive]
律师解答:签订正式购房合同时应注意哪些问题?

  问题: 签订正式购房合同时应注意哪些问题?(例如:如何与开发商约定交房后面积的误差问题?购房合同究竟应该跟谁签等常见问题?

  律师解答:(1)拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊,可咨询专业人士,在自己全部理解之后才开始签约。

  (2)购房者需仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不必要的纠纷。

  (3)注意土地使用年限,我国法规规定,住宅的土地使用权年限为70年,商业用地40年,如开发商取得土地使用权较早,而购买人签订合同较晚,则对购房人的土地使用权有一定影响。

  (4)注意开发商的三证:《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》,如合同中哪怕就差一证,购买人最好不要签约,因为开发商如未办理此一证,则开发商无法取得商品房预售许可证,那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。

  (5)如开发商未取得的《商品房预售许可证》,为实现顺利销售,在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号,则构成欺诈。

  (6)购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号,以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型(几室几厅)。

  (7)要明确约定合同中的各项目,如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利,明确约定车库、停车场的所有权、使用权。

  (8)明确约定房屋的总价款及计价方式,对房价款外的费用,不要作约定。

  (9)购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择;付款时应妥善保存好相关的发票、收据,此为购房人最重要的证据之一;如是选择按揭贷款方式付款的,一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票,以证明购买人及时履行了付款义务。特别注意约定买受人逾期付款的违约责任,要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行;出卖人解除权的约定,约定的逾期时间尽量长些,违约金尽量低些。

  (10)买受人逾期付款的违约责任的约定,要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好,尽量不要超过每日万分之三。

  (11)面积差异较大,买受人享有解除权要求退房时,利息的约定应按银行同期贷款利率计算,通常开发商约定银行同期活期存款利率;应约定套内建筑面积误差范围,实践中有些总建筑面积在约定范围内,但公摊面积过多,导致套内建筑面积大大缩水,直接侵害了购房人的利益。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%。

  (12)首先应明确约定交房期限;其次应明确约定交房条件,开发商在商品房交付时必须向购房人出示商品房经验收合格的文件。否则,购房人有权拒绝接收房屋,开发商应承担逾期交付房屋的违约责任;然后在明确约定基础设施,公共配套建筑交付的具体时间;最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的,约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。在《商品房买卖合同》中,商品房的供水、供电、供暖需要明确注明具体的开通时间。

  (13)在《商品房买卖合同》中,标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款,但关键内容是空白的,需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者就需要仔细对比,以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

  (14)对于交接问题,应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明,以免事后出现纠纷。

  (15)关于规划、设计变更的约定。很多购房者不重视合同中的设计变更条款,尤其是对所购房屋无关的环境变更,因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此,任何的设计变更都是有原因的,这种变更往往是为了符合开发商的利益,但同时却又有可能伤及购房者的利益,因此在签订此条款时更应审慎对待。

  (16)出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。如今,房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子,但并没有写明怎样算粗装修,怎样算精装修,这时,就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件中加以具体明细。

  (17)关于产权登记的约定。因开发商的原因,无法办理产权登记,导致购买人解除合同的,约定的违约金尽量高些。

  (18)争议解决方式。建议购房者在争议的解决方式上,尽量不要约定仲裁条款,对于购房者而言,最好选择诉讼,一则诉讼费用相对低廉,相对于开发商,处于弱势的购房者诉讼时间可以不计,但诉讼成本则会考虑;二则诉讼具有可救济性,如果仲裁裁决实体错误,也只能一声叹息、后悔,而若诉讼裁决实体错误,则可以向法院申请再审,法院会再审改判为其讨回公道。

  (19)关于合同落款——合同印鉴、签字。注意开发商的印鉴名称(以《商品房预售许可证》上标明的公司所一致),签订合同的具体时间,购房人签订合同时亦应注明具体签约时间。

网络媒体国际在线 | 中国青年网 | 中国广播网 | 中工网 | 华媒网 | 荆州新闻网 | 星辰在线 | 株洲新闻网 | 华龙网 | 齐鲁网 | 大众网
     西部网 | 大连天健网 | 今视网 | 长春新闻网 | 东北新闻网 | 哈尔滨新闻网 | 合肥在线 | 武汉长江网 | 延边信息港
本地媒体:烟台人民广播电台 | 烟台电视台 | 移动数字电视 | 烟台广播电视报  | 齐鲁晚报 | 户外广告牌 | 户外大屏幕 | 安康快告社区广告
     《天下行》杂志
房产频道意见反馈留言 欢迎批评指正 联系电话:0535-6785667 责任编辑:高苗 尹伟华 刘雪平
网站简介 |  标识说明 |  广告服务 |  联系方式 |  法律声明
Copyright@ JiaoDong.net. All Rights Reserved
版权所有 胶东在线