鄂尔多斯楼市崩塌 房价从两万暴跌至3千

　　尽管神木、温州和鄂尔多斯房地产市场状况令人担忧，但是渣打银行的一项研究表明，中国中小城市房地产市场的状况并没有人们想象的那么糟糕，“鬼城”或许只是例外。“四、五线城市房屋库存存在较大问题的证据有限。”研究人员称，“土地销售强劲上扬表明小城市的房地产市场正温和复苏”。

　　从去年年中以来，中国楼市呈现新一轮强劲的增长。这让所有唱空者颜面丢尽。现在，唱衰者开始从北上广一线城市“撤退”，转而对中小城市发起“攻击”，认为那些地方存在严重的泡沫，且将率先破灭。他们的证据包括鄂尔多斯新城康巴什、温州以及神木。

　　康巴什是鄂尔多斯为了缓解老城区住房和交通压力而建的一个开发新区，却以其耗资巨大、人烟稀少而为国人所知。“鬼城”一词最早也是描述它所造。据说，那里的房价从两万跌至3千。温州房价连跌23个月，近日更传出“房主弃屋而去，银行不得不接手”的消息。神木则因煤炭景气不再，楼市炒作成无源之水，遂成崩塌之势。

　　据此，唱空者们称，中小城市经济落后，居民收入不高，人口总体上甚至在流出，刚需有限，从而导致那里的房地产市场严重供过于求，“基本到了无可挽回的地步”。

　　这是一个更加大胆的预言。事实上，逾200个中小城市的房地产市场活动状况，是决定房地产行业对今年经济增长影响的关键。如果那里发生的和将要发生的事实确如唱衰者所说，那么灾难无疑已经临近。何况，受限于相关数据的短缺，使得任何了解真相的努力都倍显困难，这更增添了“鬼城预言”影响人们思维的力量。

　　然而，渣打银行的研究团队通过对三项公开数据——通过土地成交量减去房屋销售量计算出的房屋库存水平、可售住宅面积、土地交易量——的分析发现，尽管很多中小城市房屋销售复苏程度弱于大城市，房屋库存水平似乎也没有下降，但很多中小城市的房地产开发商正在购入土地，这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。

　　近几年，渣打银行的研究团队通过使用购地数量和房屋销售量构建了一个简单模型，用以评估中国一线到三线城市当前或短期内的房屋库存状况。一个成功的先例是，2012年鉴于预期房屋供应十分有限，该模型确显示一线城市的房价可能上涨，事实果然如此。对于中小城市，这个模型给出的提示是，“城市越小，库存越糟糕”的说法并不成立。

　　渣打银行使用的第二组数据是40个城市的可售住宅面积。相关数据从2006年开始。40个城市中包含4个一线城市、6个二线城市、5个三线城市和25个中小城市。可售住宅面积包含已获得销售或预售许可的住宅面积，包括在建房和竣工住房。

　　该组数据表明，今年三线城市月均可售住宅面积一直在下降，从2012年的353万平方米下降至2013年6月的339万平方米。三线以下城市月均可售住宅面积在此期间基本持平，过去18个月保持为260万平方米。换句话说，中小城市似乎正被库存所困扰，尽管并未看到小城市库存增加的迹象。

　　“不过，我们不能排除一些房屋没有进入市场，以避免出现令人紧张的高库存的可能性。也就是说，如果开发商感觉市场不能够消化他们的现有库存，他们可能会推迟申请销售许可。”研究人员称。

　　最后一组是土地成交量数据，也是现有的唯一涵盖超过300个城市的数据。这组数据给出的是二线城市和数百个较小规模城市(包括三线城市)的土地销售增长状况。该数据显示，中小城市的土地市场似乎恢复良好，小城市土地成交量自2012年初触底之后，2013年5~7月间同比增长50%。土地市场的状况表明，开发商正试图增加在中小城市的土地储备，这暗示在中小城市供应过量并不是普遍存在的问题。

　　“在中国650多个设市城市中，其中约有300个城市推动着全国住宅房地产市场。如此庞大的基数，各种情况都有可能发生，包括像鄂尔多斯那样的情况。然而，除个别的”鬼城“以外，中小城市整体情况仍然较有弹性。部分城市的库存仍然居高不下——这将使那里的开发商担忧。然而，土地市场活动表明开发商们拥有足够的现金和信心购进更多土地，可售住宅面积表明，中小城市的房地产市场动态整体上保持着稳定。”研究人员称。

　　神木楼市泡沫瞬间破裂人人自危 高楼林立空无一人

　　据《中国房地产报》报道，王和平之死，再次将危如累卵的神木推向了崩溃的边缘。

　　这个在毛乌素沙漠边际线上生长起来的陕北县城，在近10年中因地下蕴藏的“黑金”而迅速积累起巨大的财富，因推行免费的医疗和教育制度而闻名全国，又因煤价跳水导致资金链断裂，最终在疯狂的民间借贷和楼市泡沫的崩塌中留下一片萧条的残局。

　　“房姐”逃离与楼市泡沫

　　如果没有煤炭，以及由此而来的“全面免费医疗”，神木不会如此广为人知，神木神话的破灭也就很难进入大众的视野。

　　7月15日，神木前任县委书记雷正西调离前夕，不满县委书记“撒手下车”的群众围堵在神木县委门口，这一群体性事件彻底将神木的危机暴露在公众的视野下。而最终触发这一群体性事件的关键因素，正是深陷民间借贷漩涡的地产商王和平在20天前的意外死亡。

　　王和平，神木县王家畔人，陕西正和房地产开发有限公司的法人代表。今年6月底，王和平在内蒙古鄂尔多斯(楼盘)一间宾馆死去，死因引发猜测。因涉及民间借贷问题，其个人经济状况牵扯多人。

　　“王和平身后的3亿元外债几乎全部都是民间借贷，”王和平的父亲在接受中国房地产报采访时坦承，“那天去闹事的主要是工地上没领到工资的工人，还有一些买了房子的业主。”始于一年前的房价急剧下跌和民间借贷的高额利息，无疑让王和平及众多神木开发商背负了难以承受之重。“神木至少有一半的房地产开发商都跑路了。”神木县委一位不愿具名的官员在接受采访时表示。

　　去年下半年，包括“房姐”龚爱爱在内的该项目的3个大股东首先嗅到了市场的危险气息，相继撤资。王和平的父亲告诉记者，这几个股东还要求拿房子来兑付利润。集资大户中途离场，给王和平的资金链带来了沉重的压力。

　　为了回笼资金，王和平也曾想过许多办法，其中一种相当“特别”，即让所有在2011年开盘时以每平方米6200元的价格签订合同的购房者，将合约价降为每平方米4000元。这个至今被很多购房者解读为“讲义气”的举措，却还有一个意图昭然的附加条件：以前打算用银行抵押贷款方式购买房屋的购房者，都需将付款方式改为三次分期付款，除去签约时的首付，在更改合约价格时需再付一部分中期款，尾款则必须在房子交工前全部付清。

　　购房者李斌(化名)向记者出示的合同和收据显示，李斌在2011年8月16日以6200元每平方米的价格购买了胡家讫台村的一处房产，总价为84万元。2012年变更为每平方米4000元，总价54万元。原本首付26.5万元，剩余房款打算通过银行贷款分10年付清的李斌，在变更合同之后又陆续交了近20万元中期款。截至王和平“出事”，李斌已经交付房款共计46万元。

　　不惜降价回收现金流，已足见王和平在资金上的捉襟见肘。其公司的员工也提到了关于王和平窘境的一些传闻：今年端午节，王和平将2万元发给公司销售人员做过节费后，自己仅余50多元钱过节。

　　不过，王和平的父亲告诉记者，王和平在过世的当天，还请工地上的工人们一起吃了盒饭。当地人士说，与此前媒体报道中估计的200多位跑路老板相比，至少王和平还算厚道。