住建部明确6市试点共有产权房 北上深等城市在列

　　六市试点共有产权房

　　住建部日前将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确列为全国共有产权住房试点城市，肩负着共有产权房“摸着石头过河”的任务。

　　在产权方面的特殊之处，对目前已试点的共有产权房来说，业主可在一段时间内购买房产中政府拥有的那部分产权；一定时间内没有购买的，缴纳少量租金即可继续居住；按市场价格出售此类房产时，也需将增值部分按照个人和政府的合同约定进行分配。

　　共有产权房试点

　　日前，住建部召开共有产权住房试点城市座谈会。北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

　　所谓共有产权房就是政府和市民双方共同拥有房屋的产权。中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例共同拥有房屋产权，而当市民有购买能力后，则可以向政府“赎回”另一部分产权，变“共有产权”为“自有产权”。

　　业内人士介绍，共有产权房个人和政府的出资比例可以进行调整，既有利于解决低收入家庭的住房困难，也可以破解夹心阶层的难题。

　　早在2007年，江苏省淮安市就已经开始进行共有产权房试点，目前这一模式已在江苏省其他地区获得了推广。 2012年1月，上海也降低了共有产权房的准入门槛，月收入达5000元的也可申请。 2013年10月末，上海共有产权保障房开始摇号选房，去年全年共筹集3万套房源。

　　此外，2013年10月北京公布的自住商品房其实就是共有产权房的一种。今年，北京市政府工作报告中首次提出了“共有产权”这一概念，也就是自住型商品房。至于价格方面，北京市副市长陈刚表示，自住房的价格会比市场低30%甚至到50%。

　　合同明确产权比例

　　目前，共有产权住房被纳入到保障房体系管理，属于保障房范畴。但一些专家认为，共有产权房应“自成体系”，住建部副部长仇保兴曾表示，未来应该会对其单独归类进行管理。因为共有产权房在产权所有上有特殊之处，随之在产权变更上，此类房产也与其它保障性住房不同。

　　按照江苏的规定，业主可以在5到8年的时间“赎回”政府拥有的那一部分产权，如果8年之后仍然没有赎回的，只需要缴纳剩余产权比例的少量租金仍然可以继续居住。

　　住建部副部长齐骥介绍，“有些地方政府在出让土地的时候，让渡部分土地出让金，甚至通过一些税费减免的方式来降低建造成本，让无房的群体能够买得起。既然是共有产权，在签订销售合同的时候，必须明确在这套房子当中购房人、政府各占产权的多大比例。 ”

　　值得注意的是，若购买这类住房的家庭收入提高了，也可将住房按照市场的价格出售，但合同当中已经约定的增值部分分配也应该执行。比如个人可能得到多少，政府的份额应是多少。也有可能有一些家庭收入增加以后，就买下了这一部分共有产权，这在合同中也可以做约定。

　　对此，齐骥强调，要明确共有产权的关系和这部分房产升值以后，增值部分各方面利益的合理分配。

　　也有分析人士提醒，在房屋增值、出现收益的状况下，讨论收益是应该的。但如果房价降低，是否该有一条双方同时承担亏损的规则存在，值得商榷。

　　相关制度有待完善

　　业内普遍认为，共有产权房的提出具有现实意义。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，共有产权房降低了购房门槛，也缓解了政府的融资困难，非常值得在大城市推广。具体而言，一是大城市的房价比较高，部分群体想拥有产权房，但是又没有能力去全资购买商品房，给这部分购房者一定的股份其实就是在降低购房门槛，让这部分人可以拥有部分产权。二是可以缓解政府融资难。这种房子出售部分的产权等于是政府可以回笼的资金，融资方面能够滚动用于进行城市建设和发展。

　　但在平抑房价方面，业内人士认为其作用并不明显。住建部政策研究中心原副主任王珏林就对媒体表示，以北京为例，自主型商品房的推出可以解决一部分人的住房问题，但其入市只是在统计层面拉低北京房价，实际上很难平抑商品房的房价。平抑房价还需要在供给层面想办法。

　　更为重要的是，共有产权房在相关制度方面仍不完善，而此次明确的6个试点城市肩负着“摸着石头过河”的任务。齐骥要求，北京等6个试点城市要进一步完善试点方案，特别强调要确保公平公正，并在此基础上，探索建立符合国情的保障性住房供应体系。也有评论人士建议，在引入共有产权住房时可以结合当地保障房建设的实际情况，创新“共有”概念，把政府和个人共有延伸到“单位和个人共有”、“政策性银行和个人共有”等。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，应当先在立法上有保障。目前，共有产权房在制度设计上还不够成熟，缺乏系统完善的顶层设计。只有真正把制度研究透彻，配套的法律法规都完善以后再进行全面推广，这样才能避免走弯路。

责任编辑：尹伟华