商业地产崛起——论烟台商业地产发展与投资前景

  随着大悦城、万达广场的陆续运营以及莱山区、开发区各大综合体项目的开建,烟台商业地产正式进入快速发展期。烟台六区商业供求主要集中在芝罘区和开发区;开发区星颐广场、莱山区新天地都市广场、牟平区龙湖葡醍海湾为各自区域主要在售商业项目;福山区和高新区商业市场发展缓慢。烟台商业整齐呈现中心区域领军,两翼表现平淡的状况。..[详情]
商业地产风头正劲 万达模式占半壁江山
在商业地产风头正劲、购物中心遍地开花的当下,全国商业地产有六七成都是万达模式,万达广场作为中国商业地产第一品牌,在世界独创了商业地产模式——城市综合体,内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等,集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体。商业地产追求企业效益和社会效益的和谐统一,能提升城市商业档次、新增大量就业岗位、创造持续巨额税收和丰富群众消费需求,日益成为地产商和投资者亲睐的项目。
业态组合和运营手段创新
烟台的商业市场表现持续增速,业态组合和运营的创新将是项目胜出的重要因素,商业中心是主体,酒店完善业态组合提升项目整体形象,写字楼提升整体档次,住宅平衡现金流并聚集人气,各业态之间的价值链相互作用,万达对外销售的全能中心街铺、完全自持的百货和娱乐、万象城11街区纯步行街、新天地都市广场的淘宝街,各大项目在综合商业中心基础上创新出各种业态配比,最大限度的吸引客流,这点对于投资者来说也是相当重要的。
成熟商圈芝罘区
芝罘区作为烟台最成熟的老商业中心,万达广场和中粮大悦城强势进驻,南部新城的现代国际新城、红星美凯龙中央公园等在建。烟台大悦城是中粮首次布局三线城市,打造了全业态的体验式商业,自开业以来一直是全城商业消费的焦点,而万达广场以黄金地段、和万达集团的名头堪称领头羊。万达广场大商业入驻的各品牌商家及超五星级文华酒店的装修工作已进入收尾阶段,到11月21日将满场开业,百货携大玩家、大歌星KTV、宝贝王、IMAX影院等6大主力店、千余商家及万达文华酒店来袭。新一代的城市综合体集聚人气,比如11月21日万达广场满场开业,预计会有二、三十万人次的客流量。
新兴商圈莱山区
莱山区作为烟台新的政务、金融、文化、商业中心蓬勃发展,正在形成迎春大街和烟大商圈为中心的新商圈。新天地都市广场占据最繁华的的核心位置,集聚了烟台近千家特色商,打造独特的经营模式"烟台首席淘宝街"即将面世;烟大商圈的祥隆万象城11街区已全面亮相,11街区作为唯一合谷式纯步行街,千米环绕式休闲街区,1-2层连体铺,2-3层连体铺,投资选择灵活性强。烟大商圈的华润中心也将加入角逐,千亿央企资产实力、三大高品质战略、19载地产运营,华润置地作为中国高端城市综合体和品质地产领导品牌,"住宅+商业+增值服务"的模式备受期待。
经济技术开发区
西部的开发区有八大商业综合体,分布在长江路、衡山路和长江路的西首。长江路的老商圈有星颐广场天马中心广场两个新建综合体,衡山路有衡悦广场万行中心证大大拇指三个综合体,天马中心占据了核心位置,地段优势明显;落户语长江路星颐广场,商铺有50%自持经营大型百货,5万平米的大百货将于明年10月开业。本土企业的力作万行中心占据衡山路的绝佳地段,9大优质业态打造"全家庭模式"。八大综合体对于开发区的商业将形成一个集群效应,但是市场容量有限,如何去同质化,走出多元化、专业化的新兴商业地产模式,烟台商业地产商能否在突破中前行。
1、提升商业档次 丰富消费需求
商业地产是城市化进程中重要的推动力量,能影响城市商业的格局和城市发展空间布局,万达、中粮、华润、招商地产等一线开发商进军烟台,凭借自身的资金实力和开发经验,城市综合体大都涵盖国际购物中心、五星级酒店、甲级写字楼和城市豪宅等主力业态,升级烟台商业格局,提升商业档次。大型shopping,国际顶级奢侈品以及各具特色的商业步行街能充分满足市民的消费需求,刺激消费和拉动内需。同时,商业地产的建设还直接关系到城市的形象,是提高城市形象、品位以及表现城市文化底蕴的载体,是城市的名片和品牌。
2、增加就业 创巨额税收
房地产业在国民经济中属于先导性产业,具有较高产业关联度和较强带动效应,商业地产的发展可以带动建材、冶金、机械、化工、机电等50多个物质生产部门以及金融、旅游、商业、服务业、包装业、广告业、物业等得以产业化发展,形成活跃商业的集群优势,从而带动了区域经济的增长。房地产开发涉及税费多,并且多属于地税,从而成为地方重要税源之一,有利于地方财政收入的持续增长。商业集群发展还能拉拉动相关产业发展,提供大量的就业岗位,增加新的就业机会,吸纳就业人员,从而影响市民的居住水平、消费水平、消费结构等。
3、城市配套有待改善
商业市场的品牌逐渐丰富和业态模式逐渐与国际接轨,在实际项目运作中,暴露的很多问题亟待改进。例如许多新建的购物中心,普遍存在由于业态组合不合理,导致同一购物中心内品牌业绩冷热不均。 大型购物中心的规划符合城市总体规划的大前提之下,进行商业网点规划要具有科学性,并要有执行性和可操作性,要与城市规划衔接起来,提供周围交通和人口的支持,另外要考虑到哥项目竞争的合理性,如果不加限制的发展,可能会产生扰民、影响环境等诸多问题。另一方面,与商业地产配套的文化、旅游场所等要不断满足市民的消费需求。
烟台商业市场表现增速 商服用地增加
商业市场表现持续增速,随着大悦城、万达广场的陆续运营以及莱山区、开发区各大综合体项目的开建,烟台商业地产正式进入快速发展期。中心区为商业的领军区域,两翼表现平淡。烟台商业均价波劢较大,整体成交均价在15000-20000元/㎡之间。从土地市场来看,烟台上半年土地供求双双大幅下滑,商服用地增加致使楼板价同比上涨..[详情]
烟台商业地产发展新方向
谈及商业新方向,龙头企业万达集团推出新一代核心产品—“万达茂“,世界首创的大型室内文化、旅游、商业综合体,是万达倾力打造的世界文化旅游新品牌,以文化娱乐为主,大幅降低零售比例。同时,商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域,随着近几年互联网的兴起,改变了人们的消费方式,从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆,电商、O2O、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。——1. 商业地产总量已过剩,步入去粗存精、优胜劣汰阶段;2 .一线城市将聚焦市中心零星地块开发,二三线仍是供应高峰;3. 互联网思维下,商业地产运营商不断探索O2O模式;4.艺术、生态、体验式商业项目已成趋势;5. 地产与文化大融合下,商业地产项目更注重文化设计;6. 社区商业将成为引领未来商业地产市场的重心 7. 商业地产盈利模式正从租售并举到自持转变;8. 商业地产项目将从"重招商"向"重运营"转变;9. 儿童主题业态兴起,将成为商业项目的主流业态;10. 餐饮将由商务消费向大众化消费转型
烟台商业地产投资调查
大众消费调查
2002-2013胶东在线版权所有

网站简介|网站地址|隐私政策|标识说明|广告服务|联系方式|法律声明|不良信息举报