烟台市物业管理办法——第三章 业主与业主组织

　　第二十四条 物业服务区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主；未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的，应当认定为业主。

　　除前款规定外，符合下列条件之一的，应当认定为业主：

　　(一)尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、征迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的组织或者个人；

　　(二)基于人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人；

　　(三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的个人；

　　(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人；

　　(五)其他符合法律、法规规定的组织或者个人。

　　第二十五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理有关事项提出建议；

　　(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权；

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　(六)监督业主大会筹备组、业主委员会的工作；

　　(七)监督物业服务人履行物业服务合同；

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权和收益权；

　　(九)监督住宅专项维修资金的管理和使用；

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第二十六条 业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

　　(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

　　(二)遵守物业服务区域内物业共用部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫等方面的规章制度；

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　(四)依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理规定；

　　(五)按照约定足额交纳物业服务费；

　　(六)按照规定交纳住宅专项维修资金；

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第二十七条 建设单位或者前期物业服务人应当及时向所在地街道办事处(镇政府)报告物业服务区域内总建筑面积、总户数、物业出售并交付时间以及业主入住人数、入住面积、业主名册等情况。

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；

　　(二)已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；

　　(三)向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

　　第二十八条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处(镇政府)应当在六十日内组建业主大会筹备组。

　　筹备组由七人以上单数组成，可以由街道办事处(镇政府)、社区居民委员会、建设单位、前期物业服务人、业主等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长可以由街道办事处(镇政府)代表担任。

　　筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者社区居民委员会推荐产生，由街道办事处(镇政府)确定。

　　筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。

　　第二十九条 筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　(二)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议的投票权数；

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　(五)提出首届业主委员会选举办法及业主委员会成员候选人条件，确定业主委员会候选人名单；

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内公告，并通过书面或者其他方式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。筹备组如未按期召开首次业主大会，可以重新成立业主大会筹备组。

　　第三十条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　第三十一条 一个物业服务区域成立一个业主大会。

　　物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

　　第三十二条 划分一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第三十三条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则；

　　(二)制定和修改管理规约；

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　(四)选聘和解聘物业服务人；

　　(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施；

　　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第三十四条 物业管理事项需要通过业主表决作出决定的，可以采取常规表决方式，也可以采用异议表决方式。

　　常规表决方式是指，有利害关系的业主持同意意见的比例达到规定标准的，视为表决通过；异议表决方式是指，根据管理规约、临时管理的规定或者业主大会的决定，有利害关系的业主持反对意见的比例未超过规定标准的，视为表决通过。

　　第三十五条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　(二)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　第三十六条 物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开，并可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。

　　业主代表参加业主大会会议，应当在业主大会召开十五日前就会议内容书面征求所代表的所有业主的意见、建议，需业主投票表决的，表决票应当经业主本人签名，并将其所代表的所有业主的意见、建议和表决票如实向业主大会提交。

　　第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

　　业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

　　(三)执行业主大会的决议、决定；

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

　　(五)监督管理规约的实施；

　　(六)业主大会赋予的其他职责。

　　第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上单数组成。业主委员会成员应当由物业服务区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

　　鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长参选业主委员会成员。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任和执行成员，主任、副主任可以兼任执行成员。

　　第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处(镇政府)备案：

　　(一)业主大会会议决议；

　　(二)业主大会议事规则；

　　(三)管理规约；

　　(四)业主委员会成员名单和基本情况；

　　(五)法律、法规规定的其他资料。

　　物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处(镇政府)。

　　第四十条 召开业主委员会会议时，业主委员会会议召集人应当告知社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。社区居民委员会可以派员参加并给予指导和协助。

　　业主委员会应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，用于发布业主自治等信息。业主委员会组成及委员分工情况，应当在公示栏长期公示，接受业主监督。

　　第四十一条 物业服务区域内有下列情形之一的，应当成立环境和物业管理委员会，作为临时机构履行物业管理职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处(镇政府)两次组织后仍未能成立的;

　　(三)业主大会未能选举产生业主委员会或者未能完成业主委员会换届选举，经街道办事处(镇政府)指导在三个月内仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

　　第四十二条 环境和物业管理委员会由街道办事处(镇政府)组织成立，由业主、街道办事处(镇政府)、社区居民委员会委派的人员组成，街道办事处(镇政府)委派的人员担任召集人。环境和物业管理委员会人数应当为七人以上的单数，其中业主委员应当不少于百分之五十。

　　环境和物业管理委员会的业主委员由街道办事处(镇政府)从社区居民委员会推荐的业主中确定。业主委员应当热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力。

　　街道办事处(镇政府)应当将环境和物业管理委员会的组成人员名单通过在物业管理区域内显著位置张贴公告、在物业管理信息平台发布等适当方式向全体业主公开。

　　第四十三条 环境和物业管理委员会设一名执行委员，负责环境和物业管理委员会的日常事务。执行委员由环境和物业管理委员会委员推选。

　　环境和物业管理委员会需要作出与业主利益相关决定的，应当按照有关法律、法规的规定集体讨论决定。

　　第四十四条 对具备成立业主大会条件的，街道办事处(镇政府)应当在环境和物业管理委员会成立后两年内，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

　　环境和物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

　　第四十五条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

　　管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业服务区域内的显著位置予以公示。