烟台市物业管理办法——第二章 新建物业与前期物业管理

　　第十三条 物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。遵循相对集中、服务便利、资源共享、便于管理的原则。

　　分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业服务区域，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业服务区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业服务区域。

　　第十四条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向物业主管部门申请划分物业服务区域。

　　物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处(镇政府)等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。

　　第十五条 物业服务区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记，并应当经相关物业服务区域内业主依法共同决定。

　　第十六条 物业服务区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省、市有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

　　物业服务区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

　　第十七条 住宅物业的建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，签订书面前期物业服务合同。

　　鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。

　　第十八条 鼓励前期物业服务人提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业服务有关的建议。

　　第十九条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　第二十条 新开发建设项目，建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房，满足物业办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求，并与建设工程项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。物业服务用房的配置应当符合下列规定：

　　(一)独立且相对集中配置，方便服务业主；

　　(二)地面以上成套装修房屋，具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口；

　　(三)建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的，按照不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　(四)建设工程项目总建筑面积超过十万平方米的，十万平方米以内的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。

　　物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证附图、房屋买卖合同中载明。

　　第二十一条 物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，建设单位应当依法办理不动产权属登记。

　　第二十二条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置予以公示。

　　建设单位在销售商品房时，应当将下列内容以图文形式向物业买受人明示：

　　(一)物业服务区域的范围；

　　(二)物业共用部位、共用设施设备名称；

　　(三)规划用于停放机动车、非机动车的车位(库)数量和位置、处置方式，是否为人防车位；

　　(四)物业服务用房的面积和位置；

　　(五)生活垃圾收集站点、变电室、换热站、燃气调压站、充电桩、化粪池、公厕等其他需要明示的场所和设施设备；

　　(六)物业服务人、物业服务等级标准、服务内容和收费标准；

　　(七)应当向物业买受人明示的其他内容。

　　第二十三条 建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务人完成物业服务区域的承接查验，移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关资料，并签订物业承接查验协议。对物业承接查验发现的问题、解决方法、时限、双方权利义务、违约责任等事项，双方应当在物业承接查验协议中作出约定。

　　物业服务人应当自物业交接后三十日内，持物业承接查验协议、查验记录、交接记录以及其他承接查验有关的文件向物业所在地的区(市)物业主管部门办理备案手续。

　　对物业承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托提供前期物业服务的物业服务人整改，整改费用由建设单位承担。

　　街道办事处(镇政府)、区(市)住房城乡建设主管部门应当对承接查验移交物业服务用房和资料等进行现场监督。建设单位可以聘请相关专业机构予以协助。